为了购买婚房，23岁的苗涛通过中介公司与房主签订居间合同并交了2万元定金，可谁知合同签了、定金交了，房主却告知不卖了。无奈之下，他将房主起诉至未央区法院，要求赔偿违约金、房屋涨价损失等30余万元。
买家：合同签了房主不履行
房屋涨价婚房至今未买
苗涛打算购买一套婚房。今年4月16日，他与李元夫妇及一家中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，苗涛购买李元夫妇在凤城一路某小区一套160余平方米的房屋，交易价格为138万元，定金2万元。
苗涛按照合同约定支付了定金，谁知却被房主告知房子不卖了。“房主多次表示拒绝履行合同，5月22日书面表示拒绝出售。”苗涛说，经中介公司和他多次催告，房主仍然拒绝履行。到他起诉时房屋已经涨价，同户型的也都涨价了，他已经没有资金能力再购买其他房屋。
今年8月，他把房主李元夫妇起诉至未央区法院，要求被告返还定金2万元、支付房屋成交价的10%违约金138000元、赔偿房屋涨价损失15万元，并赔偿律师费用、居间报酬损失等共计36万余元。
房主：不是因为涨价违约
而是没和承租人达成一致
昨日，未央区法院在白桦林居小区内公开开庭审理该案。
作为被告的李元夫妇未参加庭审，由代理律师进行答辩。被告方认为，《房屋买卖居间合同》仅是预约合同，不是正式的商品房买卖合同，后续双方还需签订正式商品房买卖合同，该合同具有预约定金性质，当事人享有赔偿定金不继续履行的权利。同时，该居间合同是格式合同，部分约定对房主显失公平，绝大多数条款都是印刷体，特别是房屋成交价10%的违约责任，都是已经确定且无法协商变更，且合同内容复杂繁多，中介公司没有作提示说明，房主也没有仔细阅读，发生纠纷后才发现高额违约金责任条款。
被告方称，其已及时告知原告不能出售房屋，未影响原告另行购买其他房屋，不应承担涨价损失。签订合同时，房屋处于租赁状态，“签合同时以为有把握和承租人解除租赁合同，但签约当日，与承租人因装修问题未能解除租赁合同。”第二天就告知中介，明确房屋无法出售，愿意退还定金，但原告不同意，要求支付17.9万元的违约金。后来，三方一直就违约金数额进行协商，虽然未能协商一致，但都清楚合同将不继续履行，原告已不受合同约束，有权随时选择购买其他房屋，前后相差不过两三天，不会对另行购房造成实质影响。
此外，被告方还提出了原告未按约定时间支付定金，定金数额仅2万元不足以影响原告购买力，违约金明显过高等答辩意见。
庭审：原告认为原因是房价上涨
双方同意调解
对于被告的答辩，原告代理人北京大成（西安）律师事务所律师程昭提出，被告之所以拒绝履行合同，实际原因是涉案房屋价格上涨，被告要求原告加价，原告不同意，于是被告就拒绝履行。
原告方认为，《房屋买卖居间合同》合法有效，被告在合同存在继续交易的条件下单方拒绝履行合同，应承担违约责任，即使是所谓的租赁问题没有解决，也是被告原因造成的，根据合同相对性原则，被告应向原告承担违约责任，被告与承租者纠纷应另案解决。
同时认为，房屋租赁问题并非造成合同不能继续履行的根本原因，被告应按约定履行过户手续，再由原告处理与承租者的关系，原告可以继续出租，也可以选择租赁期满后收回房屋。
法庭调查和法庭辩论后，双方均同意调解，苗涛提出了继续履行合同或者按合同约定赔偿两种意见，被告代理律师表示将转达给被告。如果双方不能达成调解，法庭将择期宣判。
法官提醒：签合同时买卖双方要注意这些
随着近年西安楼市的大幅变动，有关二手房买卖纠纷案不断增多。那么，在签订二手房买卖合同时该注意什么？如何避免不必要的纠纷？
“对于购买方来说，要认真审核二手房买卖合同的具体条款，尤其是房屋的房款、面积、是否存在银行抵押等情况。如果房屋正在出租，一定要问清楚房屋的出租关系是否能解除。”未央法院民一庭审判员杨宁提醒，买卖双方要尽量约定好签订网签、过户、办理资金监管等的时间节点。卖方应诚信行事，按照合同约定履行义务。此外，卖方还要确保自己的房子符合交易条件，目前二手房交易的制式合同中，如果房屋不能出售，中介公司一般会将违约条款写在卖方名下，如果出现问题，卖方要承担相应责任。（案件当事人均为化名） 华商报记者 宁军 实习记者 于震 摄影 张杰
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