广州二手房成交量已超一手房,据广州住建局统计,2018年广州市存量房交易登记数为102384宗,而一手住宅网签成交76056宗。存量房时代来临,广州二手房交易逐步规范,广州市房地产中介协会表示,会进一步开展行业自律、自查自纠及市场巡查等工作,同时提醒消费者要有审慎意识、契约精神。
中介未尽审查义务或隐瞒房屋情况
客户最不满意
链家华南区总经理高军曾总结,目前房地产中介行业主要存在七大乱象：虚假房源、赚差价、捆绑收费、交易资金无安全保障、从业人员不专业，服务体验差、阴阳合同、偷税漏税，不给员工交社保等。不过，广州市房地产中介协会表示，去年协会共受理消费者投诉中介的案件78宗，全年投诉量约占年中介促成存量房交易总量的0.9‰，较前两年有明显下降。
客户不满意主要集中在四方面：认为中介机构未尽谨慎审查义务或隐瞒房屋情况等，包括认为中介未审查业主代理人处分权，隐瞒如房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未缴纳土地出让金、学位被占用、房屋存在违章建筑、真实交易价格等房屋信息；认为中介机构违反相关政策提供中介服务，如未审查或明知买方无购房资格、零首付或首付不足三成、协助或诱导当事人提供虚假购房证明材料等；认为中介机构违反《广州市存量房网上交易规则》，如协助制作不同价款合同，以达到少交税或获得更多贷款等目的、中介机构未经交易当事人同意擅自制作网签合同、变更网签合同内容、撤下网签合同或不配合撤下网签合同等；交易当事人因不熟悉交易流程、房款准备不足、部分交易细节的合同条款约定不明等原因而违反合同约定，拒绝履行合同引起纠纷的。
广州市房地产中介协会表示，此类案件通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷，这类案件协会都会组织交易双方及中介公司进行三方调解，但协会并无任何行政或司法强制能力，对于一方不参与调解或调解不成的，建议当事人应积极应对，及早做好通过司法途径解决的准备，以免耽误解决纠纷的最佳时间或错过案件的诉讼时效。
消费者缺乏审慎意识契约精神
容易导致交易纠纷
广州市房地产中介协会在处理消费者投诉过程中发现，还有一部分纠纷与消费者缺乏审慎意识、契约精神等有较大关系。例如，交易当事人因签约前后市场价格出现波动不愿履行合同，购房人对购房资格或贷款资格的判断及对政策解读有偏差，草率冲动签订房屋买卖合同，亦有极少数交易当事人在签署买卖合同及相关协议时，在空白纸上签字盖手指印等。
因个人原因无法依约履行合同，须承担相应的违约责任。对此，建议消费者在交易前应多了解存量房交易流程及注意事项，充分做好评估，避免不必要的经济损失。
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约定权利义务，避免差价当中介费
业主高某希望能以385万元出售其位于海珠区某物业，故找到某中介公司。中介公司在收到房源一段时间后，以该房屋出售价格过高为由,建议业主降价至380万元，并提出如经公司努力最终成交价格超过380万元的，则与业主均分超过380万元的那部分款项作为中介费，并与高某签署了同意付款的承诺书。
不久，中介公司找到了买方,并以385万元的价格将房屋出售，中介公司遂与业主签订《咨询及中介服务费确认书》，向高某主张2.5万元中介费。后高某在与买方的接触过程中了解到，买方实际上一开始就同意按照385万元的价格购买房屋，并非通过中介公司努力提升了房价，故拒绝支付2.5万元中介费。
一审法院认为中介公司为高某出售房屋提供了媒介服务，成功交易,应当按约定支付中介公司2.5万元。二审法院认为，高某将《咨询及中介服务费确认书》中“咨询及中介服务费”的条款修改为“总房款预售价格及实际售价差额”，中介公司是予以接受的。房屋最终出售价格为385万元与380万元之间确实存在5万元差价，故撤销了一审法院关于支持高某向中介公司支付2.5万元中介费的判项，改为驳回中介公司要求高某支付2.5万元中介费的诉讼请求。
提醒
在购买房屋的中介服务过程中,注意与中介机构在合同或协议上约定中介机构的权利义务,根据中介机构公示的服务内容进行咨询和确认。同时,建议消费者可选择分段支付中介服务费的方式,如:签订《房屋买卖合同》时支付一半,交易过户结束后支付另一半。如遇到不确定的情况,不要急于签订合同,可向专业人士、律师等咨询,保障自身的合法权益。
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交易资金托管以保障安全
陈某因经营公司不善，急需资金周转，遂决定将自身位于天河区的100㎡物业降价出售，但需要买家垫资赎契。业主陈某通过某中介公司与买家叶某就该物业协商交易内容。叶某对垫资赎契表示疑虑，提出在银行办理资金托管，但遭到陈某以资金托管会拖延交易时间为由的拒绝。最后，叶某因对该物业及交易价格太满意，遂以200万元交易价格与陈某签订《房屋买卖合同》，并约定：叶某在签约当日向陈某支付60万元房款，用以垫资赎契。同日，叶某依约向陈某支付60万元房款。
但事后，陈某未将此房款用于赎契，而是投入公司的资金周转。之后，叶某与该中介公司多次致电催促陈某办理交易过户手续，但均无法取得联系,遂打听得知陈某因公司经营不善，已结业并携款逃跑，且交易物业未办理赎契。
叶某因联系不上陈某，并认为其遭受的损失与该中介公司有关，遂诉至法院，要求该中介公司赔偿60万元。法院经审查，该中介公司已促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，叶某已依约向陈某支付60万元房款用于垫资赎契，但陈某未依约履行。叶某无证据证明其遭受的损失与该中介公司有关。最终，法院判决驳回叶某的诉讼请求。
提醒
二手房资金托管手续免费,办理时间短,基本不影响交易程序与时间,且购房过程并不是一天能完成的,它需要一段较长的时间,而很多风险有可能在这段时间发生,如房屋被查封、房屋权属有争议或者其他影响房屋过户手续办理的情形出现等,如果上述风险发生,买家将无法顺利取得房屋产权。所以,交易当事人应办理资金托管手续,保障自身合法权益与交易资金安全。
本文来源于新快报、有删减
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